Как в Екатеринбурге торгуют квартирами, которые еще не построены
Партнерский
проект
Екатеринбург пережил уже несколько кризисов на рынке недвижимости — и теперь снова на грани. Долевку должны отменить. Екатеринбуржцы ринулись покупать квартиры, ожидая, что цены на них взлетят, как курс доллара. Стоит ли паниковать? Что грозит тем, кто решит в этом году сменить жилплощадь? О ситуации на рынке — Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР», одной из компаний-лидеров строительной отрасли Екатеринбурга.
СПРАВКА
«Группа ЛСР» — крупный застройщик, который стабильно удерживает позиции в тройке лидеров отрасли на протяжении нескольких последних лет. Ежегодно компания возводит около сотни тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости на территории Екатеринбурга в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В 2015 году «Группа ЛСР» вошла в список системообразующих предприятий России, которым в случае необходимости будет оказана поддержка государства. В 2016 и 2017 годах компания стала единственной на Урале признанной надежным застройщиком России (по итогам реализации федерального некоммерческого проекта «Надежные новостройки России» за текущий год).
— Есть ли шанс, что в Екатеринбурге появится доступное жилье? По 30–35 тысяч за квадратный метр? Или это все утопия?
— По 30 тысяч за «квадрат» и сейчас квартиры есть. Но они находятся, как правило, в ветхих домах в аварийном состоянии. В новостройках самые недорогие варианты — это трехкомнатные квартиры на старте продаж. Их можно купить от 46–47 тысяч рублей за кв. м. При том, что себестоимость составляет от 45 тысяч рублей за кв. м.
— С 1 июля вводится ряд кардинальных изменений. Если коротко: ужесточатся требования к застройщикам и поменяются инструменты финансирования строительства объектов. Нововведения приведут к одному — к поднятию цен. Гипотез много. Кто-то говорит, что благодаря высокой конкуренции на рынке стоимость квартир останется в пределах инфляции. Кто-то говорит: готовое жилье вырастет в цене на 17–20%. Кто-то — что будет огромный отложенный дефицит и цены вырастут еще больше.
— Но скоро и за такие деньги квартиру будет не купить.
— До июля все останется по-прежнему?
— Да, и сейчас объективно покупать квартиры крайне выгодно. Люди это понимают. Мы видим высокий спрос по тем объектам, что есть в продаже.
АЖИОТАЖ НА РЫНКЕ
— Что раскупают в первую очередь?
— Все жилые комплексы продаются сейчас ритмично. Компрессорный значительно вырос в части интереса горожан. Это одна из самых доступных новостроек в городе в плане цены — как раз там можно найти квартиры по 47 тысяч рублей за квадратный метр. Крайне популярен малоэтажный комплекс на Широкой Речке, новый квартал в Академическом.

К моменту сдачи домов в продаже остается крайне мало свободных квартир.
— Получается, ждать готовых вариантов смысла нет?
— Студии, однушки и двушки расхватывают моментально. Особенно пользуются спросом квартиры умной планировки, которые позволяют за невысокий ценник получить больше. Поэтому люди меняют хрущевки на квартиры в новостройках равной площади. Зачем? Планировки новых квартир более продуманны: в тех же 60 «квадратах» кухня больше, коридоров меньше, комнаты правильной формы.
РЕНОВАЦИЯ БЕЗ СНОСА
— Но есть ли смысл менять хрущевку, которую строили на века, на дом, который возвели всего за год?
— Любой материал накапливает усталость. А в части новостроек есть определенный уровень качества. Гарантированный. Дом, который собрали за год, простоит больше ста лет.
— Сколько придется доплатить за переезд из вторички?
— Иногда доплачивать не надо. У нас хорошо отлажена система зачета вторичного жилья. С ее помощью горожане продают гаражи, квартиры в области, частые дома, сталинки, хрущевки, брежневки и переезжают в новое. Любая недвижимость востребована, вопрос цены.
— И ее, как правило, занижают на вторичку?
— С нами работают шесть аккредитованных агентств недвижимости. Не одно и не два. Если не устраивает цена, можно обратиться в другое агентство и так же, на льготных условиях для клиентов «Группы ЛСР», получить иное предложение и сравнить. Но стоит помнить об эффекте ножниц: чем дольше вы продаете старую квартиру, тем дороже становится желанная новая. Поэтому иногда имеет смысл снизить цену и продать морально устаревшую вторичку в короткие сроки.
— Я иногда захожу в районы старой застройки, и то, что там происходит с парковкой и газонами, — мрак. В старых кварталах не предусмотрены парковки вообще, и люди паркуются перед подъездами, на детских площадках, на газонах… В новых районах так или иначе места для машин есть, строятся паркинги. На ЖБИ мы возвели паркинг, в Мичуринском сдаем этим летом, в Пионерском обязательно будем строить.
— Хорошо, а как быть с парковкой? Это же беда всех новостроек.
— Строить — хорошо. Только вот покупают ли места новоселы? Их же потом не продать, если соберешься переезжать?
— Люди боятся, что не продадут паркинг, только в том случае, когда он стоит пустой. У нас есть много примеров, в том числе и в экономклассе, где все машино-места раскуплены полностью: жилые комплексы на Бакинских Комиссаров, на Фурманова, на Автовокзале. Люди понимают, что второго паркинга возле их дома либо под ним не построят. И начинается дефицит. Появляются объявления: «Куплю». Только никто не продает. Приводит это к поднятию цен. Лично знаю примеры, когда цена застройщиков 550 тысяч рублей вырастала до 700–800 тысяч и даже миллиона рублей за машино-место. И даже это не предел. Эта тенденция общегородская. Кстати, та же самая история — с индивидуальными колясочными.
— Но раньше эти помещения вообще были бесплатными. Отгородил себе на лестничной клетке дверью кладовку — и пользуйся.
— Только каждый житель дома может поставить свои лыжи в вашу кладовку, потому что это общее имущество дома и доступ к нему должен быть общественный. К тому же это иногда нарушение противопожарных норм. Мы продаем кладовые в собственность. И только собственник может оставлять там свои вещи.
— Великолепным. Надо же где-то хранить санки, лыжи, велосипеды, банки. Это та же самая площадь, только стоит по 25 тысяч за кв. м. Живой тому пример — наш комплекс в Пионерском. В первом доме уже нет ни одной свободной колясочной. Все продали.
— И колясочные пользуются спросом?
ХИТРОСТИ С ИПОТЕКОЙ
— И все же, если вернуться к ценам. Квартиры подорожают, а ипотека? Может, хотя бы она упадет?
— Все зависит от ключевой ставки. Недавно она опять снизилась. Поэтому и проценты по ипотеке тоже пойдут вниз. Если ставка пойдет вверх, то и ипотека пойдет вверх — все закономерно.
— А как же ипотека под 6% для тех, кто родил второго или третьего ребенка? Работает?
— Да, у нас уже была первая сделка в доме, который мы недавно сдали в микрорайоне Старая Сортировка. Молодая семья, у которой в этом году родился ребенок, купила квартиру. Два ребенка, кстати, не предел. Недавно у нас приобретала жилье семья, где девять детей. У них тоже были хорошие льготы.
— А если нет детей? Можно ли рассчитывать на какие-то послабления?
— Банки зачастую не знают, куда девать деньги. Поэтому придумывают всевозможные акции. Один выдает ипотеку без первоначального взноса, второй — по двум документам, третий предлагает на первые несколько лет пониженную ставку. Но тут надо смотреть не только на условия, но и на застройщика. Последнее время у многих компаний возникают проблемы с аккредитацией в крупных банках, потому что договор не слишком прозрачный или стройка не развивается. С учетом изменений в законе о долевке здесь надо быть особенно тщательными.
— Условно, вы купили однушку в ипотеку на 15 лет и у вас родился первый, а затем и второй ребенок. Нужна трешка или четырешка. А ипотеку надо платить еще 10 лет. И что, теперь вчетвером ютиться в однушке? Можно досрочно погасить ипотеку, рефинансироваться. Чтобы взять ипотеку больше и дешевле на новую квартиру. Схема очень популярная. Я сам два раза так делал.
— Если ипотека уже есть, но надо переехать в квартиру побольше? Что делать?
— Тот же вопрос, только в случае с паркингом. Можно ли купить место, если ипотека уже есть, а свободных денег нет?
— Можно не только купить, но и снизить ставку по существующей ипотеке. Рефинансирование сохранит комфортный ежемесячный платеж, пересмотрев срок и сумму кредита. То есть можно снизить ставку и, выделив часть средств, купить паркинг.
— Есть какой-то минимум, который надо получать, чтобы одобрили ипотеку?
— Семейный доход должен быть около 50 тысяч рублей, чтобы можно было платить 20–25 тысяч рублей. Но все зависит от первоначального взноса. Например, если есть маткапитал, можно купить ребенку студию. Стоимость их начинается от 1,3 миллиона рублей. То есть добавить придется 850 тысяч рублей. Это не два миллиона и не три, поэтому платеж будет всего тысяч девять-десять в месяц.
Снижение ставок по ипотеке сегодня неизбежно ведет к росту спроса на рынке. Подогревается все скорой отменой долевки. Но стоит помнить, что все проекты, которые появятся на рынке до 1 июля этого года, будут продаваться по классической схеме — через договоры долевого участия. В случае «Группы ЛСР» это уже пять новых домов. И, по словам, Руслана Музафарова, их будет больше.

В планах — продавать в долевку как можно дольше, чтобы предлагать горожанам наиболее интересные на рынке цены на недвижимость.
Made on
Tilda