Бежать и брать сейчас
Что ещё говорят за 3 месяца до отмены долёвки застройщики, банкиры и риелторы

ПАРТНЁРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Долевое строительство в России скоро станет историей. Хорошо это или плохо? Успешно вложить средства в «котлован» и выиграть до 20–30% стоимости квартиры получилось у многих россиян. Но и тех, кто попал в число обманутых дольщиков скандальных проектов – не мало. Во многом поэтому власти намерены свернуть долёвку в трёхлетний срок. На смену ей придёт проектное финансирование. Как оно будет работать? Подорожает ли жильё? Будут строить меньше? Что делать тем, кто собирается купить квартиру в ближайшие пару лет? Есть ли жизнь после отмены долёвки?
Долёвка в России существует с 2005 года и регулируется 214-ФЗ. За это время в закон было внесено несколько изменений, ближайшие поправки вступят в силу с 1 июля 2018 года. С этого момента начнётся кампания по замещению долевого строительства проектным финансированием. Застройщики больше не смогут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. В схеме приобретения новостроек между покупателем и продавцом появится посредник – банк.
Застройщики, банкиры и эксперты по недвижимости собрались за круглым столом, чтобы ответить на часто задаваемые вопросы покупателей о новых правилах игры.
Олег Кучерук
Коммерческий директор ГК PREMIER
Светлана Стихина
Директор по маркетингу ГК PREMIER
Вячеслав Батаков
Директор по маркетингу и продажам ГК «Атлас Девелопмент»
Ольга Белозерцева
Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Свердловского отделения Сбербанка
Павел Боровиков
Соучредитель АН «Кулиговская и партнеры»
Любовь Торопицына
Начальник управления ипотечного кредитования
ОАО «Уральский банк реконструкции и развития»
Копить или купить:
стоит ли сидеть на деньгах?

Вячеслав Батаков
Если в двух словах, то надо бежать и брать сейчас. Сегодняшние предложения застройщиков, ставки по ипотеке и пока ещё живая долёвка – это идеальные условия для выгодных инвестиций. Человек боится двух вещей: того, чего не знает, и того, чего не понимает. Сейчас проектное финансирование выглядит именно так: человек его не знает и не понимает. Долёвка же известна и понятна, если грамотно подходить к финансовым инструментам, то покупать надо сейчас.

Если правильно вложиться в недвижимость, то в среднем можно заработать около 16%. Ни один другой продукт, если не брать биржи, не даёт такой доходности. Многие говорят: «А вдруг ипотека ещё подешевеет?» – а вдруг нет? Если ты зарабатываешь 16%, а ипотека 7-9%, то ты в любом случае в плюсе.

Ольга Белозерцева
Сегодня ставки по ипотечным кредитам являются наиболее привлекательными за последнее время, что доказывает рост спроса населения на ипотеку, поэтому во многом сейчас один из лучших моментов для приобретения жилья. Что касается дальнейшего снижения ставок, то этот процесс зависит от множества факторов, в том числе – макроэкономической ситуации, динамики на строительном рынке и многого другого.
Игра по новым правилам
Олег Кучерук: Долёвка – уникальный российский продукт, который нигде в мире больше не представлен. Он задумывался в конце 90-х годов. Тогда, как и сейчас, в стране был дефицит жилья, очень низкая покупательская способность. Для рынка того времени это было ноу-хау. Долевое строительство хорошо работало, считаю, что оно работает и сейчас. Но проблема обманутых дольщиков заставила менять правила игры. На рынке сохранятся и будут запущены проекты, которые получат разрешение на строительство до 01.07.2018, и они будут работать ещё 23 года по старой схеме с ДДУ. Параллельно будут запускаться новые продукты уже с проектным финансированием, причём старые и новые начнут между собой конкурировать, в том числе по цене.

Любовь Торопицына
Сегодня одним из самых популярных и востребованных способов улучшения жилищных условий является ипотечное кредитование.

Процентные ставки сейчас – самые низкие, пожалуй, за всю историю ипотеки. Если объект недвижимости вам интересен, вас устраивает его стоимость, то нет смысла искать дальше и раздумывать – покупайте сейчас. Даже если ожидание по дальнейшему снижению ставок будет оправдано, то никто не мешает рефинансировать ипотечный кредит в будущем.
Как это работает
Ольга Белозерцева: Согласно изменениям в 214-ФЗ, которые вступят в силу 01.07.2018, деньги участников долевого строительства будут размещены на специальных счетах (эскроу) в банке, предоставившем проектное финансирование. Эти средства останутся недоступными для застройщика вплоть до момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Описанный механизм позволяет защитить деньги участников долевого строительства.

В перспективе предполагается дальнейшее изменение схемы финансирования жилищного строительства – поэтапный отказ от использования застройщиками средств дольщиков и полный переход к банковскому (проектному) финансированию. Этот тип финансирования не является новинкой и успешно апробирован.
Город «золотых» квартир,
или Что будет с ценами?

Олег Кучерук
Прогнозировать, что будет через полгода, весьма сложно, потому что условия игры до сих пор не определены. Строительный рынок Екатеринбурга достаточно инерционен. Жильё будет дорожать, но не сразу и не стремительно. Уверен, что через 3–4 года мы придём к росту цен на 30–40%, потому что проектное финансирование – это 100% кредита, никто не строит только «на свои».

Вячеслав Батаков
Для региональных застройщиков отмена долёвки – больной вопрос. У нас есть 2 составляющих маржинальной прибыли: стоимость земли и затраты на сети. Вот здесь я вижу возможность, чтобы государство помогло застройщикам в предоставлении земельных участков на льготных условиях либо поддержало с сетями. Если чиновники этот вопрос возьмут на себя, то, думаю, что произойдёт компенсация той процентной ставки, которую мы будем платить в рамках проектного финансирования банкам. Цены будут расти: стройматериалы дорожают, рабочая сила – тоже. Если говорить о современных проектах, как, к примеру, «Ека-Парк», – там используются очень недешёвые материалы. В экономсегмент могут прийти федеральные застройщики, возможно, там произойдёт удешевление и возврат к панельному домостроению. Если же речь об индивидуальном продукте «комфорт+» и выше, то там об удешевлении говорить не приходится.
Ажиотаж может начаться внезапно
Светлана Стихина: Сегодня застройщики жилья повышенной комфортности могут строить так, как они хотят с точки зрения материалов, качества, общей концепции. Но даже в этих условиях покупатель не всегда может найти для себя что-то достойное и интересное.

Динамика роста цен будет подогреваться грядущими изменениями, ажиотаж может начаться внезапно. Покупатели сейчас неактивны, все замерли в ожидании, а зря. Когда все поймут, что уже «горит», вот тогда мы можем столкнуться с тем, что скупать будут неосознанно и что попало.

Павел Боровиков
Ценник поползёт вверх, но вторичка, которая 10–15 лет назад относилась к бизнес- и элит-классам, не будет поспевать за ростом цен на современные новостройки того же сегмента. Произойдёт раскорреляция стоимости.

Сегодня вторичка «комфорт+», «бизнес» и «премиум» очень сильно переоценена, это даёт серьёзный запас роста с точки зрения покупателей: люди, имеющие дорогую недвижимость, которой более 10 лет, пока ещё могут купить новое и качественное жильё по сопоставимым ценам. Это уникальный шанс, который нельзя упускать. Ведь пик цен по объектам готовой недвижимости класса «бизнес» и «элит» уже пройден.

Продайте сейчас это жильё, потеряйте единоразово 10% годовых, вложитесь в ликвидный объект и выиграете гораздо больше. Сегодня большие деньги, которые могут работать на их владельца, заморожены в старом бетоне.
Надо брать:
какие квартиры покупать?

Олег Кучерук
В нынешних условиях я бы не делал ставку на экономичное жильё. Чем уникально комплексное освоение территорий в сегменте повышенной комфортности, так это тем, что стоимость первой очереди будет расти вплоть до завершения всего проекта. Чем больше освоена территория, тем дороже здесь жильё. Уверен, что с «Ека-Парком» будет именно так. Это долгосрочная перспектива роста цен.

Вячеслав Батаков
Рынок у нас очень неоднороден. Бывает такое, что к интересному и достойному объекту отложенный спрос. К сожалению, у нас очень сильны социальные якоря и финансовая безграмотность – люди привыкли жить, к примеру, на Ботанике, хотя там они сидят в старой панельке, которая уже морально устарела и дороже точно не станет. Если сравнить, где лучше покупать, чтобы выиграть в цене и качестве и через несколько лет жить в ликвидной квартире, то надо брать «комфорт». У массового продукта, каким и является экономичное жильё, клиентов больше и конкуренция выше, но вот добавочную стоимость проще получить со штучного продукта.

Павел Боровиков
Сейчас надо инвестировать и переезжать в жильё с инфраструктурой, современными материалами, европейскими МОПами и инженерией, которое будут актуально ещё 10–15 лет. Купи и не торопись, квартира будет расти в цене. Стоит присмотреться к комплексному освоению территорий, когда каждый квадратный метр говорит о том, что пространство, которое стоило рубль, завтра будет стоить 15. И ещё одна тенденция – в цене сегодня большие квартиры.
Как выбрать застройщика?

Олег Кучерук
Каждый застройщик – это история. Нужно смотреть на его проекты, на реализованные объекты, на предложение, которое он делает. С одной стороны, вы выбираете застройщика, потому что за ним определённый опыт, оцениваете его финансовые возможности, его финансовое плечо – с каким банком он взаимодействует, его состоятельность. С другой стороны, вы выбираете локацию объекта. Это очень важно, и этим нельзя пренебрегать.
Застройщик должен быть открыт и доступен
Вячеслав Батаков: Выбор застройщика в России – пока это рулетка. Важно следить за самим процессом стройки, как застройщик относится к своему продукту, что он в него закладывает, какова его активность, как он отвечает на запросы покупателей, ведёт ли он с ними диалог, рассказывает ли он открыто о своих проблемах. Олег Кучерук на одной из встреч с клиентами «Ека-Парка» сказал: «У нас есть вот такие вопросы, мы будем решать их вот так». Считаю, что такая открытая позиция и есть единственно верная. Второй момент, на который стоит обратить внимание: открыто ли руководство, вот поговорили вы с менеджером – узнайте, можно ли поговорить с коммерческим директором. И, наконец, управляющая компания. Это следующий шаг нормального эволюционного развития девелопмента в России. Надеюсь, мы к этому придём. Те застройщики, которые вкладываются в свою управляющую компанию, понимают, что будущее за сервисом, они не бросят своих покупателей. Хороший застройщик может задать планку и удерживать её в новых реалиях.

Ольга Белозерцева
Долевое строительство – это в прямом смысле инвестиционный проект, поэтому к вопросу рисков необходимо относиться достаточно серьезно. При выборе застройщика важно обращать внимание на его деловую репутацию с точки зрения сроков строительства, достаточности опыта строительства аналогичных объектов. Кроме этого стоит учесть финансовую состоятельность компании и её соответствие всем требованиям действующего федерального закона 214-ФЗ.
Made on
Tilda